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成都串串店面积产能怎么分析

成都串串店面积产能怎么分析

前述两项的分析与预测,大部分皆以5 年左右为一个周期来看火锅店经营的市场面,而本项的做法却是完全以现状的硬件为背景来评估,就承租或承购的面积,按草案规划的结果,经法规法令的检讨后,找出与前两项之间的平衡点,按面积、设备量、产能等反过来就能推出所支持的营业额的底线,再供前项做复算的参考。

本项分析为综合前两项研究数字再详细剖析,一般包括下列各因素。

1.5至10年的营业额及年成长率;

2.一年中旺季的最高峰状况,以每小时营业额表示;

3.预估项损益表及利润分析;

4.按产品销售百分比的A B C 表计算产品需求量;

5.平均客单价与交易次数的研究;

6.店面的最短营业时间;

7.顾客在店内的最长停留时间;

8.座位平均周转率;

9.预估荜位需求数;

10.用餐区、厨房的面积分析;

11.顾客外带、外送的百分比;

12.现况面积产能评估;

13 .营业额的二次回归分析;

14 .房屋价值与租赁结构反推。

在初步界定用餐与厨房两区所占面积及产能后,硬件部分的成本基本可推算出以下项目:

  1. 工程放样设计费用;
  2. 现场拆除费用;
  3. 室内外装修费用;
  4. 内外管线接续费用;
  5. 水电空调工程费用;
  6. 结构测试补强费用;
  7. 招牌看板工程费用;
  8. 厨房工程费用;
  9. 营运设备费用;
  10. 桌椅费用;
  11. 原有设备勘用整修费用;
  12. 预备周转金。

对火锅店投资的基本分析程序

任何一家火锅店在开店之初,除了经由商圈的研究,选择出较为理想的参考地点之外,如何使用有效而合理的成本来投资,并计算回收效益,就成为相当重要的事了。

这项分析必须涵盖土地、建筑物、设备等三大部分。依据市场调査结果,预估其未来5 年、10年甚至15年以上的营业额及其成长率,计算历年投资损益及周转情形,考虑回收率、投资效率,方能决定开业营运。

1. 评估作业

在评估营业额的法则中,大约可以归纳出三个方向,第一是房地产的角度,第二是营业面的观点,第三是面积产能的观点。

    2. 开发分析

    本项分析取决于完备的市场调査与分析报告,先从中央、地方政府及审计机关等单位取得如综合性统计、人口与社会统计、金融物价统计、交通运输统计及经济环境预测等相关资料,观察潜力区域内3年 ~ 5 年区域计划及动向以商圈调査及消费者调査来研究预估新点的营业额。

     除了以上所提到的部分外,最好能驱车以地毯式搜寻的方式,详査进一步的社区资料、生活竞争同业的情形。因为营业额的预估,将关系到店面座位、面积、产值的多少。好的店面开发人员应将每次访谈店面的情形状况记人工作档案中。记录报告内容如下:

     ( 1 )标的物的地址及所属行政区域;

     (2) 土地建筑物所有权人及其联络方式;

     ( 3 ) 建筑物标号与各楼层面积;

     (4)土地使用分区及建筑物用途;

     ( 5 ) 建筑物结构及承租店面的形式;

     ( 6 ) 押金、租金的概略记录;

     ( 7 ) 简单的商圈分析图及商圈内主要建筑物、竞争者位置;

     ( 8 ) 商圈现况及未来发展状况概述。

     当然店面开发人员也应事先对既有的建筑物,拍摄其全景照片、主要街廓情形、次要街廓情形、商圈内主要的附属建筑物等;若能拍摄鸟瞰全景则更佳,有助于研究的精确。

     而在初测营业额及概略成本后,可先行试作损益平衡的分析,包括租期内各年度营业额、押租金、预付租金、资本化利息、承租年期、利率、物价指数、租金涨幅比例、杂项支出等等。

     完整的开发作业,除了经由市场调査所得到的辅助数据外,人员最好能在主要投资路段,定期定点利用交叉方式进行租赁架构之访谈 ,登录每一季、半年或一年的演变情形,使之成为不动产控制合理租金的依据。而且原承租者租金年限的得知,也有助于在到期前与屋主协商优先承租的机会。

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