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选择串串香商圈的一般因素有哪些?

一般因素是指在一般的社会经济方面对串串香商圈形成及消费水平所产生的影响因素,虽然不如上面所述的区域因素与个别因素等,有较为明确的影响,但是仍有全盘性大环境的参考价值,其主要内容是社会因素、经济因素及行政因素三项。

(1)社会因素

①人口状态。这是社会因素里最重要的一环。人口数量的增加或人口的集中区,均反映出此地需求量的扩大,进而构成该区域生活水准的提升;

②公共设施建设。新城市的形成、旧城市的更新、城市的重新规划等等,均有赖公共设施的建设及景观的改变,相对地也提高了物价的水准,交通的便利性也导致外来人口的流人;

③房地产质量。居民水准的不同及上述因素的影响,都将反映在该区房地产的价格上,所以餐厅投资在房地产上的风险评估,及将来外观的质感与室内的容量,都互为影响;

④社教福利。社会福利与教育水准,也会影响该地区居民社会文化的水平,因为它不但影响消费的客层,也影响用餐的习惯及价格的接受度;

⑤家庭组成。由于中国人的家庭组成自过去农业时代的多子多孙形态,演变到如的计划生育时代,有着极大的区别,考虑区域内家庭成员的多寡及平均状况,有助于了解家庭式行动的人数组合。

(2)经济因素

①收支及物价的波动。储蓄及收支的增长,表示区域内国民生产产值的增高,同时也意味着总支出的提升,餐饮在其收支分配中也会相应增长,而物价波动也将导致生活费用的提髙,消费行为因此而逐渐改变;

②租税负担。税赋负担的加重,一般来说,会抑制产业的活动,导致串串香商圈形态的转化,投资风险递增;

③交通体系。交通体系对地区的发展及兴衰影响很大,新交通道路的建设,必然促进顾客的流动,串串香商圈范围的扩大,地区商业性行为的机率增加,价格也受其影响而提升;

④工资与就业。工资与就业水平较高的地区,所得较髙,饮食行为

也与中低收入地区大为不同,因此可据以研究顾客的消费倾向。

(3)政策因素

①土地利用。基于国家法令规章对土地利用规划的管制,目前或未

来所被指定的住宅区、商业区或工业区,都将对串串香商圈带来全面性的影响,

自然是相当重要的;’

②公有制单位。除了民间营业的公司行号外,对于即将进驻的公有制单位如银行、合作社、超市等等,将直接改变大家的消费倾向。

选择串串香商圈的区域因素有哪些?

区域因素是指该设店地点所在的自然条件与社会、经济、行政等因素相结合所产生的地区特性。

(1)住宅区应注意的区域因素有:

.①采光、温度、湿度、风向等气候条件;

②当地居民的职业、教育水准,社会阶层等居住环境的状况;

③市街道的宽度、构造等状况;

④离市中心的距离及交通设施情形;

⑤商店街的林立状况;

⑥学校、公园、医院等的设立情形;

⑦变电所、污水处理场、垃圾清理场等污染源的位置;

⑧噪音、空气污染等公害的影响程度;

⑨土地利用的管制程度与政策;

⑩市政的开发计划与面积使用的状况。

(2)商业区应注意的区域因素有:

①腹地大小与顾客的质与量;

②顾客的交通方式与交通状况;

③营业类别与竞争状况;

④潜在开发市场的机会与投资状况;

⑤繁荣的情形与兴衰状况;

⑥土地政策与管制程度。

以上是分别就住宅区与商业区而言所应注意的区域因素。但有些住区可能会被改变用途,转变为商业区,所以除了应注意改变用途的成熟度如何之’外,还要考虑其变更使用前与变更使用后的区域因素。

如诃根据不同地点进行具体分祈?

(1)土地的个别因素.

①位置、面积、地势、地质与地基;

②宽度、深度与形状;

③通风、采光、干湿程度;

④与其他相邻街道的关系;

⑤邻近街道的系统、结构;

⑥与公共设施、购物中心的接近程度;

⑦水电煤气等的供给情形。

(2)建筑物的个别因素

①面积、结构、材料的情形;

②设计与设备的等级;

③施工质量与费用;

④各项法令对建筑物的管制;

⑤建筑物与其周边环境的配合状况。

由以上可知,个别因素是以串串香商圈内房地产本身的物理特性为中心,加上接近条件与法令上的限制而形成。一般因素是以人文条件为背景的考虑因素,所以一般因素可以说是串串香商圈评估的外在因素。个别因素则是决定串串香商圈的内在因素,区域因素则是就所设地区的特性加以剖析,作为评估的参考。

(3)串串香商圈内人口调查

以不伺的时间间隔作2至3次串串香商圈人口调查,考查串串香商圈内人口的变迁,例如以家庭式餐厅而言,第1次在1万人以上,第2次在2万人以上,第3次在5万人以上的话,就是相当不错的地点了。

(4)行人、通行车辆的调查

像出售汉堡类的快餐店而言,与其说通行车辆,倒不如说是行人的数量比较重要。但如果是家庭式餐厅的话,通行车辆的多寡就比较重要了。在这种情形下,快餐店的店前行人,以1天(营业时间内)通过7000人,家庭式餐厅店前通行车辆,以1天(营业时间内)通过1万辆为最低标准。

除了到市政府及相关单位收集资料外,也必须向市区内各阶层人士打听该地段是否属于人们容易聚集的地方,因为有些地方尽管有许多通行车辆,却只有车潮而无人潮。详细调査学校、工厂、高速公路、河流的状况,来客的道路被遮断或必需作较大绕行才能到达的话,不算是好串串香商圈。

(5)餐饮店竞争同业调査

以住宅地图为准,调查店址周边,尤其是第1串串香商圈内的餐饮业内容,以不同的颜色来表示,记录其业种、业态的情形,来了解其竞争市场之导向。

(6)了解串串香商圈内顾客的性质

按照该都市的人口统计表,调査人口构成比(年龄’性别等等)。若为快餐店,年轻客层越多越好。家庭式餐厅则希望有较多新家庭的扩充,来形成人口构成比。另外,毎一户单位的人口以及产业别、就经营者构成比率的调查也很重要。

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