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对餐馆投资的基本分祈程序有哪些?

任何一家餐厅在开店之初,除了经由商圈的研究,选择出较为理想的参考地点之外,如何使用有效而合理的成本来投资,并计算回收效益,就成为相当重要的事了。

这项分析必需涵盖土地、建筑物、设备等三大部分。依据市场调查结果,预估其未来5年、10年甚至15年以上的营业额及其成长率,计算历年投资损益及周转情形,考虑回收率、投资效率,方能决定开业营运。

(1)评估作业

在评估营业额的法则中,大约可以归纳出三个方向,第一是房地产的角度,第二是营业面的观点,第三是面积产能的观点。

(2)开发分析

本项分析取决于完备的市场调查与分析报告,先从中央、地方政府及审计机关等单位取得如综合性统计、人口与社会统计、金融物价统计、交通运输统计及经济环境预测等相关资料,观察潜力区域内3—5年区域计划及动向,以商圈调查及消费者调查来研究预估新点的营业额。除了以上所提到的部分外,最好能驱车以地毯式搜寻的方式,详査进一步的社区资料、生活竞争同业的情形。因为营业额的预估,将关系到店面座位、面积、产值的多少。好的店面开发人员应将每次访谈店面的情形状况记人工作档案中,记录报告内容如下:

①标的物的地址及所属行政区域;

②土地建筑物所有权人及其联络方式;

③建筑物标号与各楼层面积;

④土地使用分区及建筑物用途;

⑤建筑物结构及承租店面的形式;

⑥押金、租金的概略记录;

⑦大略之商圈分析图及商圈内主要建筑物、竞争者位置;

⑧商圈现况及未来发展状况概述。

当然店面开发人员也应事先对既有的建筑物,拍摄其全景照片、主要街廓情形、次要街廓情形、商圈内主要的附属建筑物等,若能拍摄鸟瞰全景则更佳,有助于研究的精确。而在初测营业额及概略成本后,可先行试作损益平衡的分析,包括租期内各年度营业额、押租金、预付租金、资本化利息、承租年期、投

资成本、利率、物价指数、租金涨幅比例、杂项支出,等等。完整的开发作业,除了经由市场调查所得到的辅助数据外,店面开发人员最好能在主要投资路段,定期定点利用交叉方式,进行租赁架构之访谈,登录每一季、半年或一年的演变情形,使之成为不动产控制合理租金的依据。而且原承租者租金年限的得知,也有助于在到期前与屋主协商优先承租的机会。

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