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如何进行面积产能的分析?

前述两项的分析与预测,大部分皆以5年左右为一个轮回,来看餐饮经营的市场面,而本项的做法却是完全以现状的硬件为背景来评估,就承租或承购的面积,按草案规划的结果,经法规法令的检讨后,找出与前两项之间的平衡点,按面积、设备量、产能等等,反过来就能推出所支持的营业额的底线,再供前项作复算的参考。

本项分析为综合前两项研究数字再详细剖析,一般包括下列各因素:

①前5至10年的营业额及年成长率;

②一年中旺季的最高峰状况,以每小时营业额表示;

③预估项损益表及利润分析;

④按产品销售百分比的ABC表计算产品需求量;

⑤平均客单价与交易次数的研究;

⑥店面的最短营业时间;

⑦顾客于店内的最长停留时间;

⑧座位平均周转率;

⑨预估座位需求数;

⑩用餐区、厨房的面积分析;

⑪顾客外带、外送的百分比;

⑲现况面积产能评估;

营业额的二次回归分析;

房屋价值与租赁结构反推。

在初步界定用餐与厨房两区所占面积及产能后,硬件部分的成本基本可推算出以下项目:

①工程放样设计费用;

②现场拆除费用;

③室内外装修费用;

④内外管线接续费用;

⑤水电空调工程费用;

⑥结构测试补强费用;

⑦招牌看板工程费用;

⑧厨房工程费用;

⑨营运设备费用;

⑩桌椅费用;

⑪原有设备勘用整修费用;

⑫预备周转金。

如诃计箕投资餐厅的租金和押金?

押金的确定方法,虽因房主而有所不同,但是通常为每月租金的3倍,而租金大约为(地价+房价)X0.5%左右的行情。就房主而言,房租是其投人资本回收的来源,因此大多数是以不动产的换算法来订立租金。

租房开餐厅,固然以能继续营业为出发点,但也必需了解房租每年必有的涨幅,所以订立租金的同时,必需考虑每年营业额应有相对的成长。

租金是从毛利额中取出支付的,所以还是要考虑其间的关系。通常毛利额的分配为:员工薪资占30%-35%,净利额占15%-20%,开办费占40%-45%。以净利额为20%的情形来看,房租占营业额的3.5%-4.5%,较为合理。

详细规范开店流程及各节点的计划,推算开店日,试算安装日、设备进货日、采购日、宣传日、工期、规划时间等等,才有办法预估准确起租日,也才能节省不必要的空房留置费用,并避免因空房所造成不良分子或工地意外状况的发生。在以后的营业时,有可能因特殊状况,而提早结束或暂停营业的话,也必需于合约中载明如义务偿还金等条款。由此可见不动产合约的重要性。

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