如何进行面积产能的分析？

前述两项的分析与预测，大部分皆以5年左右为一个轮回，来看餐饮经营的市场面，而本项的做法却是完全以现状的硬件为背景来评估，就承租或承购的面积，按草案规划的结果，经法规法令的检讨后，找出与前两项之间的平衡点，按面积、设备量、产能等等，反过来就能推出所支持的营业额的底线，再供前项作复算的参考。

本项分析为综合前两项研究数字再详细剖析，一般包括下列各因素：

①前5至10年的营业额及年成长率；

②一年中旺季的最高峰状况，以每小时营业额表示；

③预估项损益表及利润分析；

④按产品销售百分比的ABC表计算产品需求量；

⑤平均客单价与交易次数的研究；

⑥店面的最短营业时间；

⑦顾客于店内的最长停留时间；

⑧座位平均周转率；

⑨预估座位需求数；

⑩用餐区、厨房的面积分析；

⑪顾客外带、外送的百分比；

⑲现况面积产能评估；

营业额的二次回归分析；

房屋价值与租赁结构反推。

在初步界定用餐与厨房两区所占面积及产能后，硬件部分的成本基本可推算出以下项目：

①工程放样设计费用；

②现场拆除费用；

③室内外装修费用；

④内外管线接续费用；

⑤水电空调工程费用；

⑥结构测试补强费用；

⑦招牌看板工程费用；

⑧厨房工程费用；

⑨营运设备费用；

⑩桌椅费用；

⑪原有设备勘用整修费用；

⑫预备周转金。

如诃计箕投资餐厅的租金和押金？

押金的确定方法，虽因房主而有所不同，但是通常为每月租金的3倍，而租金大约为（地价+房价）X0.5%左右的行情。就房主而言，房租是其投人资本回收的来源，因此大多数是以不动产的换算法来订立租金。

租房开餐厅，固然以能继续营业为出发点，但也必需了解房租每年必有的涨幅，所以订立租金的同时，必需考虑每年营业额应有相对的成长。

租金是从毛利额中取出支付的，所以还是要考虑其间的关系。通常毛利额的分配为：员工薪资占30%-35%,净利额占15%-20%,开办费占40%-45%。以净利额为20%的情形来看，房租占营业额的3.5%-4.5%，较为合理。

详细规范开店流程及各节点的计划，推算开店日，试算安装日、设备进货日、采购日、宣传日、工期、规划时间等等，才有办法预估准确起租日，也才能节省不必要的空房留置费用，并避免因空房所造成不良分子或工地意外状况的发生。在以后的营业时，有可能因特殊状况，而提早结束或暂停营业的话，也必需于合约中载明如义务偿还金等条款。由此可见不动产合约的重要性。